政策依然从紧市场或迎拐点

　　上半年，楼市调控的边际效应在逐渐递减，并且已经出现了一些新的问题，也引起了市场对于限价等行政调控政策是否该退出的争论，下半年的政策走向备受关注。

　　“下半年政策依然从紧，还会有些城市陆续出台抑制房价的政策，包括弱二线和三四线城市，也包括一些原来楼市没真正降温的热门二线城市甚至一线城市，如深圳、广州也有可能出台小的补丁政策。”

　　杨红旭对记者表示，这些补丁政策包括企业购房纳入到限购范畴内，离婚一年或两年内限制购房。另外，某些热门城市引进大量大学生和人才，估计会学习成都和长沙，对于新入户者设定门槛，达到一定人才级别才能落户，否则需要缴社保一年或两年才能买房。

　　杨红旭还认为，住建部等七部委对房地产市场乱象专项整治，会要求地方政府出执行细则，有些地方政府可能会重申和强调既有政策，有些地方政府可能会加一些内容，如已经提前出台政策的长沙，在限购方面增加“堵漏”措施，而重庆基本是重申强调为主。

　　他预计，接下来名单中的30个城市多数会出台细则，上海、北京等降温比较明显的城市也可能不出细则，而那些没在30城名单内的城市，如果市场过热也会出新政。预计下半年陆续会有几十个城市出台新政或文件重申强调，市场降温压力就会增加。

　　在许小乐看来，短期的管制型调控退出需满足三个条件，即市场已经基本稳定、居民购房杠杆得到有效控制、长效机制能够有效衔接。

　　而目前这几个条件尚不能够充分满足，因此，下半年政策将维持偏紧态势，热点城市的行政管控仍将保持，可能的政策选项包括严格控制信贷进入房地产，严格限定居民过度加杠杆;更多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞;人才引进政策与购房资质脱钩，如要求交一定年限的社保;限价政策可能逐步退出。

　　对于下半年的市场预期，许小乐认为，从资金流的角度看，支撑短期市场的因素都在走弱，包括居民端房贷利率维持上行态势，企业端融资继续受到抑制，棚改货币化高位放缓，人才引进政策和学区房政策的刺激效用衰减。

　　“从成都、天津等城市的经验看，人才引进政策造成的市场需求释放是短期的，政策的效果边际减弱，天津最明显，在‘海河英才计划’发布当周，天津链家二手房成交量环比大幅增加283%，此后则逐周下滑，且已回复到人才政策发布前水平。”他说，因此，下半年二手房市场下行压力略大于上行动力，总体二手房市场趋稳或略向下。

　　“今年下半年市场将迎来真正拐点，一方面，全国新房市场销售增速将由正增长转为负增长，另外，这些热门城市经过这次市场秩序整顿后，也包含棚改资金面收紧，下半年会出现真正的市场拐点。”杨红旭对记者说。