持续恶化的销竣比

　　这是任志强坚持房价暴涨说的核心依据。所谓销竣比，是观察期内，商品房销售和竣工的比例。

　　销售远远超出竣工当然折射出求大于供，开发商在卖期房，甚至无房可卖。

　　2016年，商品房销售面积15.7亿平米，竣工面积则为10.6亿平米;2017年上半年，上述数据分别为7.5亿和4.2亿平米。

　　销竣比的恶化似乎折射出供不应求在加剧。

　　我们需要谨慎地看待由销竣比折射出的供求状况。

　　一是我们的经验数据是，销竣比在1.2-1.5之间市场处于大致正常的紧平衡，高于2则陷入无房可售的恐慌和涨价。

　　当下市场销竣比接近1.8，这是个意味深长的指标。

　　二是如果我们结合其他指标观察，商品房供不应求并没有销竣比体现得那么夸张。

　　以待售面积观察，2016年底和2017年6月底，分别为7亿和6.5亿平米，大约相当于5个月的房屋销售面积，而正常情况下待售若超过3个月的房屋销售，则市场供过于求。

　　以房屋当年新开工和当年销售面积看，去年年底为16.7 亿平米和15.7亿平米;2017年6月底则分别为8.6亿平米和7.5亿平米。新开工持续高于销售折射出库存去化平稳而已。

　　从房屋施工面积看，去年年底和今年年中，分别为76和69亿平米，相当于市场的5年去化量。

　　因此从销竣比看房屋供不应求，从库存和待销变动看房屋供过于求。

　　由于下半年三四线销售节奏可能趋缓，一线局部不足，全国整体过剩的国土面积没有根本改观。